住宅ローンが残る不動産の財産分与における留意点とは？

　「離婚を考えているけれど、住宅ローンが残っている家はどう分ければいいの？」
　このような疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
　自宅不動産は、購入金額が大きく、さらに住宅ローンという大きな負債が絡むため、財産分与の内容を安易に決めると離婚後に大きなトラブルへ発展しかねません。
　今回は、住宅ローンが残っている不動産の財産分与の留意点についてご説明します。

　不動産の財産分与を検討する際、最初に、不動産の現在の査定価格と住宅ローンの残高を確認することが必要です。

　アンダーローンとは、不動産査定額が、住宅ローン残高よりも大きい場合をいいます。

　この場合、家を売却すればローンを完済でき、手元に現金が残る計算になります。この残った現金を夫婦で分けることになります。

　実際には売却せず、夫婦のどちらかが住み続ける場合には、住む側が相手方に対し、手元に残ると計算された現金の半額を支払う形になります。

　オーバーローンとは、不動産査定額が住宅ローンの残高を下回る場合をいいます。

　この場合、家を売っても住宅ローンが残る状態ですので、不動産としてはプラスの財産が存在しないということになります。

　オーバーローンの場合には、他の財産（預貯金等）との兼ね合いで、財産分与を請求できるかどうかが決まることになります。

　不動産の財産分与において、特にトラブルになりやすいのが、夫名義の家に、離婚後も妻と子どもが住み続け、夫がローンを払い続けるといったケースです。

　住宅ローンを完済していない段階で、不動産の名義を妻に変えようとしても、金融機関の承諾が得られず変更できないケースが多々あります。

　夫がローンの支払いを怠ると、最悪の場合、不動産が競売にかけられ、妻や子どもが不動産から追い出されることになります。

　妻が夫名義の住宅ローンの連帯保証人になっている場合、離婚したからといって自動的に連帯保証人でなくなるわけではありません。連帯保証人を外れるには、金融機関の承諾が必要となります。

　妻が連帯保証人のままで、夫が住宅ローンの支払いを滞納すれば、金融機関は、妻に対して、夫の代わりに住宅ローンの支払いを求めます。

　住宅ローンが絡む財産分与は、内容が複雑で、条件の調整も難しいため、当事者だけの話し合いで、適切に解決することは困難です。

　不動産の査定額が適切かどうかや住宅ローンの契約内容のチェック、将来の住宅ローンの滞納に備えた公正証書等の作成、財産分与の内容が税金にどのような影響を与えるかの判断などに、専門的な知見が必要です。

　財産分与の内容を決めるうえで、税理士との連携が必要な場合もあります。

　「離婚を考えているが、自分たちのケースではどう分けるのが最適か」「連帯保証人を外れたい」などでお悩みの方は、一度弁護士に相談されることをお勧めします。